首页 > 部门文件解读

《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》解读

字体:[]
浏览次数:635 信息来源: 发布时间:2019-11-07

 

近日,安徽省自然资源厅、安徽省财政厅、安徽省住房和城乡建设厅、安徽省国有资产监督管理委员会、国家税务总局安徽省税务局、安徽省市场监督管理局、安徽省地方金融监督管理局联合印发了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》(皖自然资规 〔2019〕 3号,以下简称《实施意见》),现就主要内容解读如下:

一、制定《实施意见》的必要性

一是深化土地使用制度改革加强土地市场建设的需要。国务院办公厅出台《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号,以下简称《指导意见》),是坚持和完善社会主义市场经济体制、推进“放管服”改革优化营商环境、促进节约集约用地、加快推动经济高质量发展的重要举措。土地市场是我国社会主义市场经济体制的重要组成部分,是资源要素市场的重要内容。伴随着改革开放40多年来,以政府供应为主的土地一级市场取得长足发展,形成了相对完善的制度体系,而以市场主体之间转让、出租、抵押为主的土地二级市场发展相对滞后。土地一级市场体现着土地所有者与使用者的关系,土地二级市场体现着土地使用权人之间的交易行为。《指导意见》是首个专门规范土地二级市场建设的国务院文件,是新时代完善我国土地二级市场的顶层设计,确立了一系列基础性、系统性制度安排。与土地一级市场中政府同时行使所有者职责和履行监管者职责不同,政府在土地二级市场中的职责和作用主要是制定交易规则,保障公平竞争,加强服务监管,维护市场秩序,弥补市场失灵。党的十九大提出,我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。《指导意见》充分运用市场机制盘活存量土地和低效用地,从根本上解决交易门槛过高、流转不畅的问题,促进土地资源合理配置和节约集约利用,为高质量发展提供用地保障。

二是落实国家及省委、省政府深化改革任务和要求的需要。《指导意见》第二十二条明确:“各地区各有关部门要充分认识完善土地二级市场的重要性,结合实际研究制定实施细则和配套措施,确保各项工作举措和要求落实到位。各级自然资源、财政、住房城乡建设、国有资产监督管理、税务、市场监管、金融等主管部门要建立联动机制,明确分工,落实责任,做好人员和经费保障,有序推进土地二级市场建设。”

三是切实推进我省土地二级市场建设的实际需要。《指导意见》明确了完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场总体要求(包括指导思想、基本原则、目标任务、适用范围等),同时,在现行法律框架下对建设用地使用权转让、出租、抵押作了原则性规定,但从实际操作层面来看,仍需进一步细化。我省宿州市作为全国试点城市之一,在试点中探索了一些好的实践做法,并获得国家验收组的充分肯定,在省级层面予以吸收和提炼,在《实施意见》中进一步明确建设用地使用权转让、出租、抵押相关操作性规定,有利于推进我省土地二级市场建设。

二、主要依据

(一)法律法规:《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国担保法》及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《安徽省实施﹤中华人民共和国土地管理法﹥办法》。

(二)国务院文件:《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号)、《国务院办公厅关于进一步激发社会领域投资活力的意见》(国办发〔2017〕21号)。

(三)部规章及文件:《闲置土地处置办法》(部53号令)及《国土资源部关于印发<规范国有土地租赁若干意见>的通知》(国土资发(1999)222号)、《国土资源部关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》(国土资发〔2004〕9号)、《最高人民法院关于转发国土资源部<关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知>的通知》(法发〔2004〕11号)《国土资源部关于企业间土地使用权抵押有关问题的复函》(国土资函〔2000〕582号)、《工业项目建设用地控制指标》《不动产登记操作规范(试行)》《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》(国土资厅发〔2018〕4号)、《自然资源部办公厅关于印发划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见(试行)的通知》(自然资办函〔2019〕922号)。

(四)省政府及部门文件:《安徽省人民政府关于进一步强化土地节约集约利用工作的意见》(皖政〔2013〕58号)及《安徽省财政厅 国家税务总局安徽省税务局关于我省小规模纳税人减按50%征收地方税及附加的通知》(财税法〔2019〕119号)、《安徽省财政厅 国家税务总局安徽省税务局关于调整契税适用税率的通知》(财税法〔2019〕120号)。

(五)部利用司解读材料及经自然资源部批准的宿州等试点地区试点方案和实践做法。

三、主要内容

一是明确了转让形式和转让条件,保障交易自由。《实施意见》明确将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让,包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。在《指导意见》规定的不同权能建设用地使用权转让必要条件基础上,根据有关规定及试点地区实践做法,结合我省实际对出让、划拨、作价出资或者入股建设用地使用权转让作了一些具体规定。如根据原国土资源部《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》(国土资厅发〔2018〕4号),提出对不改变土地及建筑物、构筑物现状的,补缴土地出让价款按照现状使用条件下的出让土地使用权正常市场价格,减去划拨土地使用权价格合理确定;依法变更规划条件的,补缴土地出让价款应按照变更后规划条件下的出让土地使用权正常市场价格,减去现状使用条件下的划拨土地使用权价格合理确定;根据《闲置土地处置办法》及宿州、宁波、南京、南宁等试点地区实践做法,提出“已投资额”可依据持有资质的有关机构出具的已投资情况报告认定(已投资额、总投资额均不含建设用地使用权出让价款、向国家缴纳的相关税费),工业用地条件指开发程度达到“三通一平”(通水、通电、通路、场地平整) 及以上条件;转让工业用地的,受让方拟建项目应符合国家产业政策以及投资强度、环保、安全、税收等要求;提出以出让方式取得的建设用地使用权,属于房屋建设工程已投资额未达到总投资额25%、工业用地未达到“三通一平”的,可按照“先投入后转让”原则,交易双方先行签订建设用地使用权转让合同,办理预告登记,待达到转让条件后,再依法办理不动产转移登记;根据《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》(国土资规〔2016〕20号),提出作价出资或者入股土地使用权实行与出让土地使用权同权同价管理制度等。

二是明确了土地分割、合并转让的条件,促进合理利用。对土地分割、合并转让的条件等,在《指导意见》的基础上进行细化。根据宿州、南京等试点地区实践做法,提出土地分割、合并应符合规划要求,权属和产权关系清晰,具备独立分宗条件;根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院55号令),提出土地分割、合并转让由权利人申请,经市、县自然资源主管部门批准,依法办理不动产转移登记;根据宿州等试点地区实践做法,提出分割转让应当有利于土地开发利用,不得影响交通、消防、安全等控制性指标要求,土地合并所涉及的宗地应当为界线相邻地块,且土地权属性质、使用权类型一致等。

三是明确了出租管理,提高服务保障水平。《实施意见》明确以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的,不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定;以划拨方式取得的建设用地使用权出租的,应按照有关规定上缴租金中所含土地收益,纳入土地出让收入管理;土地收益具体标准由各地根据土地等级、用途等因素确定;宗地长期出租,或部分用于出租且可分割的,应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度,出租人依法申报并及时缴纳相关收益的,不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。市、县自然资源主管部门应当提供建设用地使用权出租供需信息发布条件和场所,制定规范的出租合同文本,提供交易鉴证服务,保障权利人的合法权益。统计分析建设用地使用权出租情况及市场相关数据,定期发布出租市场动态信息和指南;国有建设用地使用权出租的,出租人应当取得不动产权证书,出租人依法转让不动产时,应当在转让之前合理期限内通知承租人,承租人在同等条件下享有优先受让权。

四是明确了抵押的条件、放宽抵押权人和抵押物的限制,保障合法权益。根据原国土资源部《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》(国土资发〔2004〕19号)及最高人民法院(法发〔2004〕11号)予以确认的意见,提出以划拨建设用地使用权为标的物设定抵押,依法办理抵押登记手续,即视同已经具有审批权限的自然资源主管部门批准,不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。根据《关于进一步激发社会领域投资活力的意见》(国办发〔2017〕21号)、部利用司解读材料及宿州等试点地区实践做法,提出对不以公益为目的养老、教育等社会领域企业以有偿方式取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资的,各地可采取告知承诺制等措施,保障抵押权实现后原有经营活动持续稳定,确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损;提出已享受产业扶持优惠政策的建设用地使用权进行抵押融资的,须经所在地人民政府或政府派出机构同意,市、县金融监督管理部门应加强对此类融资资金使用情况的监管。

五是落实减税降费政策,降低交易成本。《实施意见》提出各地可根据本地实际,在地方权限内探索城镇土地使用税差别化政策,促进土地节约集约利用,依法落实减税降费政策,降低交易成本。2019年1月1日至2021年12月31日,对我省增值税小规模纳税人减按50%征收城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税和教育费附加、地方教育附加。自2019年3月1日起,我省受让建设用地使用权契税适用税率统一下调至3%。

六是创新运行模式,完善服务体系。《实施意见》提出加强信息共享集成,大力推行“互联网+政务服务”模式;在土地交易机构或平台内汇集交易、登记、税务、住建、金融等部门或机构的办事窗口,实现相关职能部门业务网上整合衔接,实现“一窗受理、一网通办、一站办结”,精简材料,压缩时间,提高工作效率;各地要按照国家政务信息整合共享要求,全面对接省、市政务服务网,积极推进土地市场交易平台与政府统一的数据共享交换平台有序衔接,大力促进部门信息共享。土地市场交易相关的材料或信息能够直接通过共享获得的,不得要求当事人重复提交等。

 

扫一扫在手机打开当前页
  • 关闭窗口

皖ICP备05003657号-2      网站标识码:3400000103
安徽省政务公开办公室主办    安徽省经济信息中心承办
政府信息公开举报投诉电话:0551-62999677    技术支持电话:0551-62602828-8948
技术支持:商网信息